هنگام مطالعه در مورد سرمایه گذاری های تجاری املاک و مستغلات خواهید دید که بازده سرمایه گذاری بالقوه زیادی به عنوان ریال بیان می شود. ریال میانگین بازده سالانه ای است که یک سرمایه گذار می تواند انتظار داشته باشد در مدت زمان مشخصی با توجه به مقدار متناظر جریان های نقدی دریافت کند. در این مقاله به بررسی این موضوع می پردازیم که چه چیزی می تواند در مورد سرمایه گذاری در املاک و مستغلات به ما بگوید.
ریال, نرخ سقف & نقدی بر نقدی
سه معیار املاک و مستغلات و یا عبارت از بازگشت سرمایه گذاران ممکن است امروز روبرو می شوند عبارتند از ریال, نرخ سقف و پول نقد در بازده نقدی.
ریال به نرخ بازده داخلی اشاره دارد. به عبارت ساده ریال به میانگین بازده سالانه طی تعداد مشخصی از سال اشاره دارد. به عنوان مثال یک سرمایه گذار املاک مرکز خرده فروشی ریال یک فرصت خاص را با محاسبه جریان نقدی خالص حاصل از بهره برداری از ملک و رشد قدردانی مورد انتظار برای دوره ای که یک ملک برگزار می شود تعیین می کند.
نرخ درپوش
'کلاه' یا سرمایه نرخ محاسبه اغلب مورد استفاده در املاک تجاری و در حال حاضر نیز در اوراق بهادار از خانه های تک خانواده اجاره خواص است. نرخ بهره یک راه سریع برای مقایسه فرصت های سرمایه گذاری است. به سادگی بیان می شود که سود خالص سالانه تقسیم بر هزینه یا ارزش ملک است.
به عنوان مثال ملکی که با قیمت 1 میلیون دلار خریداری می شود که 100 هزار دلار سود خالص سالانه تولید می کند نرخ سقف 10 درصد را به همراه دارد. دام در اینجا برای سرمایه گذاران با خواص است که به طور قابل توجهی در طول زمان قدردانی است. با استفاده از قیمت خرید اصلی یا پول نقد پرداخت شده 200 هزار دلار برای یک ملک با بازده 100 هزار دلار سود خالص ممکن است سرمایه گذار باور کند که نرخ سقف 50 درصد دریافت می کند. اما, اگر اموال است که در حال حاضر در واقع به ارزش 1 1متر, واقعی فعلی نرخ کلاه داده شده از دست رفته فرصت هزینه است 10%.
نقدی بر عملکرد نقدی
این معیار املاک و مستغلات بر اساس سرمایه گذاری واقعی نقدی خود به سرعت به سرمایه گذار می گوید که چه بازده سالانه ای را می تواند قبل از مالیات در جریان نقدی دریافت کند. این متفاوت از نرخ درپوش است که اغلب ارزش یا هزینه کل ملک را در نظر می گیرد (یعنی هر دو سرمایه گذاری نقدی به علاوه هر بدهی که در ملک قرار می گیرد).
برای مثال; یک سرمایه گذار قرار دادن $300,000 به یک معامله و دریافت پرداخت ناشران $60,000 یک سال (قبل از مالیات) نقدی در عملکرد نقدی 20% است. قدردانی در محاسبه بازده نقدی گنجانده نشده است و در واقع می تواند منجر به بازده کلی بالاتر سرمایه گذاری شود. اطمینان حاصل کنید که در این محاسبه بازده سرمایه گذاری را محاسبه نکنید زیرا سود نیست.
ریال از چه چیزی تشکیل شده است?
ما می دانیم که برای محاسبه ریال نیاز به جریان نقدی سالانه داریم که انتظار می رود دارایی سرمایه گذاری ما تولید شود. البته جریان های نقدی را می توان به دو دسته تقسیم کرد:
- جریان نقدی از اجاره
- جریان نقدی از فروش ملک سرمایه گذاری
هنگامی که ما این را می دانیم, ما به راحتی می توانید محاسبه ریال با یک ماشین حساب مالی دستی شیک پوش, و یا با استفاده از اکسل. پارتیشن ریال به سرمایه گذار اجازه می دهد تا وزن محاسبه ریال را بداند. به عبارت ساده ما می توانیم تعیین کنیم که چه مقدار از ریال ما از عواید اجاره ما تامین می شود و چه مقدار از قیمت فروش پیش بینی شده ما است. بیایید در این مورد شیرجه بزنیم.
پارتیشن بندی ریال
پارتیشن بندی ریال یک فرایند 4 مرحله ای است:
- محاسبه ریال بر اساس جریانهای نقدی املاک
- محاسبه کل ارزش فعلی جریانهای نقدی با استفاده از ریال به عنوان نرخ تنزیل
- تقسیم پی وی سی جریان نقدی از اجاره بر کل پی وی سی
- تقسیم پی وی سی از جریان نقدی از فروش بر کل پی وی سی
بیایید فرض کنیم که یک ملک سرمایه گذاری 2,000,000 دلار هزینه دارد و به مدت 5 سال 250,000 دلار در جریان نقدی تولید می کند و در این مرحله ما 2,750,000 دلار می فروشیم.
این جریان های نقدی به ملک اجازه می دهد تا 17.77 درصد ریال (بد نیست!). برای تعیین اینکه چه مقدار از ریال به جریان نقدی ناشی از اجاره و چه مقدار از ریال مربوط به جریان نقدی پیش بینی شده از فروش است باید ارزش فعلی جریان های نقدی را محاسبه کنیم. به عبارت دیگر, ما می خواهیم دلار است که ما در حال دریافت در سال های بعد به دلار در حال حاضر اظهار داشت. ما می توانیم این کار را با استفاده از 17.77% ریال به عنوان نرخ تنزیل انجام دهیم.
| سال | جریان نقدی از اجاره | ارزش فعلی |
|---|---|---|
| 1 | $250,000 | $212,286 |
| 2 | $250,000 | $180,261 |
| 3 | $250,000 | $153,067 |
| 4 | $250,000 | $129,975 |
| 5 | $250,000 | $110,368 |
| جریان نقدی از فروش | ||
| 5 | $2,750,000 | $1,214,044 |
| مجموع پی وی سی | $2,000,000 |
همانطور که جدول نشان می دهد, مجموع پی وی سی کل جریان نقدی از اجاره است 7 785,956 در حالی که مجموع پی وی سی کل جریان نقدی از فروش است 1 1,214,044. این مبلغ 2,000,000 دلار به ما می دهد که اکنون می توانیم برای تکمیل مراحل 3 و 4 پارتیشن بندی ریالی خود استفاده کنیم:
- تقسیم پی وی سی جریان نقدی از اجاره بر کل پی وی سی
- تقسیم پی وی سی از جریان نقدی از فروش بر کل پی وی سی
برای مرحله 3 take 785,956 2 2,000,000 = 39.30 را بگیرید%
برای مرحله 4 take 1,214,044 2 2,000,000 = 60.70 را بگیرید%
اونجا داریم! اکنون می دانیم که 39.30 درصد ریال ما ناشی از جریان نقدی ناشی از اجاره و 60.70 درصد ریال ما ناشی از جریان نقدی پیش بینی شده ما از فروش است. در حال حاضر چه می تواند ما را از این نسبت استنباط?
تفسیر پارتیشن
سرمایه گذاران بیشتر خاص در طرح ریزی جریان های نقدی است که از اجاره موجود خود بنیادی هستند. عدم اطمینان بیشتری در مورد جریان نقدی پیش بینی شده از فروش وجود دارد, با توجه به اینکه در بیشتر موارد, به نوای جلو و نرخ سقف فرض شده بستگی خواهد داشت. ارزش ریال تقسیم شده در تفکیک جریان نقدی مشخص تر (رول اجاره) و جریان نقدی معین کمتر (فروش پیش بینی شده) نهفته است. سرمایه گذاری فرضی ما 17.77 درصد ریال بود که 39.30 درصد مربوط به جریان نقدی ما از اجاره بود. اگر سرمایهگذاری جایگزین با همان 77/17 درصد ریال وجود داشته باشد اما تنها 15 درصد ریال مربوط به جریان نقدی ناشی از اجاره بود میتوانیم استنباط کنیم که ریسک بیشتر با سرمایهگذاری جایگزین مرتبط است زیرا 85 درصد ریسک ریسک به جریان نقدی پیشبینی شده از فروش بستگی دارد.
تصمیمگیری نهایی در مورد سرمایهگذاری نباید تنها به ارقام برگشتی بستگی داشته باشد. این بسیار مهم است که ببینیم بازگشت در واقع از چه چیزی تشکیل شده است. پارتیشن بندی ریال به ما این امکان را می دهد که این کار را انجام دهیم – این به ما اطلاعات لازم برای دیدن تصویر بزرگ را می دهد.
