ما می خواهیم به شما کمک کنیم تا تصمیمات آگاهانه تری بگیرید. برخی از پیوندها در این صفحه - که به وضوح مشخص شده است - ممکن است شما را به یک وب سایت شریک منتقل کند و ممکن است منجر به کسب کمیسیون ارجاع شود. برای اطلاعات بیشتر ، نحوه کسب درآمد را ببینید.
فروش کوتاه در زمان رکود اقتصادی بزرگ ، آخرین رکود اقتصادی بزرگ کشور ما قبل از ضربه همه گیر در سال 2020 بود.
براساس داده های جمع آوری شده توسط سایت املاک و مستغلات Zillow ، این نوع فروش خانه ، هنگامی که خانه ها کمتر از آنچه به آنها بدهکار است ، بیش از یک در 10 خانه که در سال 2008 صاحبان را تغییر داده اند ، به خود اختصاص داده است.
اما این یک داستان متفاوت در رکود اقتصادی همه گیر بوده است.
این امر به این دلیل است که صاحبان خانه که در سال 2020 شغل و درآمد خود را از دست داده اند ، تحت قانون مراقبت از سلب حق اقامه دعوی و اخراج محافظت می شوند ، اما فقط برای یک سال از تاریخ درخواست حمایت و فقط برای وام های تحت حمایت دولت.
در ماه اکتبر ، بزهکاران وام مسکن به 6. 44 ٪ کاهش یافت ، پایین ترین سطح از ماه مارس ، اما طبق گفته بلک نایت ، یک شرکت تحلیلی وام مسکن ، بیش از سه میلیون وام وام مسکن وجود دارد که 30 یا بیشتر روز گذشته است.
برخی از کارشناسان پیش بینی می کنند که تعداد صاحبان خانه در معرض خطر سلب حق اقامه دعوی باید همچنان رو به کاهش باشد ، در حالی که برخی دیگر می گویند بزهکارانه جدی - مانند وام هایی که 90 روز گذشته است - می توانند تا اواخر سال 2021 یا اوایل سال 2022 افزایش یابد در صورت عدم حمایت بیشتر دولت.
استیون داریا ، کارگزار املاک و مستغلات در Maxim Realtors در Bonita Springs ، فلوریدا ، که در صدها کوتاه کار می کرد ، می گوید: "انقضاء امداد رسانی واقعاً نشانه ای از این است که چند نفر دوباره پرداخت وام خود را شروع نمی کنند."فروش در آخرین بحران مسکن. داریا انتظار دارد "احتمالاً افراد زیادی وجود داشته باشند" که قادر به پرداخت آن نیستند ، که به طور بالقوه می تواند راهی برای فروش کوتاه تر وارد بازار املاک و مستغلات فراهم کند.
میراندا بیدنهاورن ، مأمور اتحاد RE/MAX در دیتون ، اوهایو می گوید: "برای پنج سال خوب پس از رکود [بزرگ] ، آنها داغ و سنگین بودند ، اما این چیزی نیست که ما دیگر شاهد آن هستیم.""فروش کوتاه اکنون تقریباً یک نوع منسوخ املاک و مستغلات است ، اما مطمئناً ما هنوز چند مورد داریم."
این که آیا فروش کوتاه در ماه های آینده افزایش می یابد یا خیر ، روند خرید یک فروش کوتاه بسیار متفاوت از فروش سنتی است. در اینجا آنچه شما باید بدانید که آیا به فکر خرید یک خانه فروش کوتاه هستید ، در اینجا آمده است:
یک فروش کوتاه چیست؟
به عبارت ساده تر ، فروش كوتاه زمانی است كه یك صاحب خانه خانه خود را كمتر از آنكه به وام مسکن بدهد ، می فروشد. صاحبان خانه معمولاً وقتی دیگر نمی توانند وام را بپردازند و نیاز به جابجایی از ملک ندارند ، فروش کوتاهی را دنبال می کنند. به این معنا ، یک فروش کوتاه جایگزین به مراتب بهتر برای سلب حق اقامه دعوی برای صاحب خانه است.
اما وام دهنده باید با فروش کوتاه موافقت کند ، زیرا معمولاً وام دهنده با کمتر از بدهکار وام مسکن به پایان می رسد. فروشنده معمولاً باید یک روند بسیار شدید را طی کند تا ثابت کند که آنها وسیله مالی برای ایجاد تفاوت در جدول ندارند.
وام دهنده "همچنین باعث می شود که آن شخص نامه سختی بدهد. آنها می گویند که آنها شماره ها و داستان پشت آن را می خواهند "فروش کوتاه".
برای همه طرفین درگیر ، انجام یک فروش کوتاه ساده تر از هزینه های زیاد و دردسر سلب مالکیت در خانه آسان تر است.
داریا می گوید: "بسیاری از مردم تعجب می کنند که چرا این بانک حتی این کار را انجام می دهد ، و انگیزه بانک این است که اگر بخواهند روند سلب حق اقامه دعوی را طی کنند ، به طور متوسط 10-15 ٪ بیشتر خواهد بود."
با فروش کوتاه ، هیچ کس با پول در جیب خود باقی نمی ماند. صاحب خانه هیچ پولی دریافت نمی کند - وام دهنده این کار را می کند و از آن برای پرداخت بخشی از وام اصلی استفاده می کند. اما صعودی این است که نمره اعتباری صاحب خانه با فروش کوتاه در مقایسه با سلب حق اقامه دعوی ، به اندازه یک فروش کوتاه نخواهد بود.
نحوه خرید یک ملک فروش کوتاه در 7 مرحله
برای افرادی که دارای یک جدول زمانی انعطاف پذیر هستند ، یک خانه فروش کوتاه می تواند گزینه مناسبی باشد ، اما به طور معمول یک روند طولانی است و ملک درگیر در هر شرایطی که اتفاق می افتد فروخته می شود.
Biedenharn می گوید ، انتظار دارید که از زمانی که واقعاً به خانه می روید ، یک سال طول بکشد.
بیدنهاورن می گوید: "آنچه من قبلاً به همه می گفتم این است که فروش کوتاه یک روند کوتاه نیست.""شما واقعاً باید بخواهید که این ملک در آنجا بنشیند و هر چند ماه صبر کند."
قبل از خرید یک فروش کوتاه ، باید درک کنید که این روند چگونه کار می کند. می توان آن را به هفت مرحله تقسیم کرد:
مرحله 1: فروش کوتاه در منطقه خود پیدا کنید
با بررسی لیست های آنلاین و استفاده از یک نماینده املاک و مستغلات که تجربه معاملات فروش کوتاه را دارد ، به دنبال فروش کوتاه باشید.
"اگر می خواهید به تنهایی فروش کوتاه پیدا کنید ، ممکن است به آسانی نباشد. در بیشتر موارد ، یک نماینده خوب املاک و مستغلات می تواند تمام فروش های کوتاه در منطقه را برای شما ارسال کند. ""اگر کسی به طور خاص به دنبال فروش کوتاه باشد ، نماینده باید از روند کار آگاهی داشته باشد."
نوک طرفدار
نکته حرفه‌ای: عبارت «فروش کوتاه مدت» مکان خوبی برای شروع جستجوی آنلاین شما است، اما عاقلانه است که عبارات کلیدی دیگری مانند «موضوع تأیید بانک»، «قبل از اختلاس»، «لازم به بررسی شخص ثالث» باشد. و طبق گفته فردی مک، "از پیش تایید شده توسط بانک".
مرحله 2: وام دهنده را انتخاب کنید و از قبل تأییدیه بگیرید
خرید کنید و وام دهندگان وام مسکن مختلف را مقایسه کنید. در برخی موارد، وام دهنده فروشنده حتی ممکن است مایل به دادن وام به شما باشد. اما در نهایت، این به نفع شماست که همه گزینه های خود را بررسی کنید و وام دهنده مناسب را برای شرایط خود انتخاب کنید.
نه تنها باید از نحوه پرداخت هزینه ملک آگاه باشید، بلکه باید بدانید که چقدر خانه می توانید تهیه کنید. اینجاست که یک نامه پیش تأیید مفید است. هنگامی که وام دهنده ای را انتخاب کردید، اگر می خواهید با خرید یک ملک کوتاه فروش پیش بروید، در اسرع وقت یک نامه پیش تأیید دریافت کنید. چرا؟زیرا وام دهنده فروشنده که فروش کوتاه مدت را پردازش می کند، می خواهد بداند خریدار قادر و واجد شرایط بسته شدن است.
مرحله 3: تحقیقات خود را در مورد خانه انجام دهید
مهم است که تکالیف خود را قبل از دنبال کردن یک خانه فروش کوتاه انجام دهید. سعی کنید ارزش خانه را با همکاری با نماینده خود برای مقایسه آن با املاک مشابه در منطقه به دست آورید. اطمینان حاصل کنید که با بودجه شما و آنچه در یک خانه به دنبال آن هستید مطابقت دارد.
همچنین تمرین خوبی است که از فروشنده یا نماینده بپرسید که در صورت وجود چه حق التزامی در ملک وجود دارد و دارنده حق اصلی کیست. وثیقه یک ادعای حقوقی علیه یک ملک است و دارنده وثیقه اصلی (معمولاً طلبکار) می تواند آن را به عنوان وثیقه توقیف و بفروشد. به طور معمول، شما همچنین می توانید این اطلاعات را در دفتر ارزیاب شهرستان یا به صورت آنلاین قبل از بستن معامله پیدا کنید. در حالی که بررسی حق حبس باید بخشی از هر معامله خرید ملک باشد، به ویژه در زمان فروش کوتاه مدت اهمیت دارد، زیرا فروشنده از نظر مالی در شرایط سختی قرار دارد - که این احتمال وجود حق رهن بر ملک را افزایش می دهد.
در نهایت، ملک را به صورت حضوری یا از طریق یک تور مجازی بررسی کنید و وضعیت آن را بسنجید. احتمالاً باید خانه را همانطور که هست با یک فروش کوتاه بخرید. بنابراین اگر خانه نیاز به تعمیر دارد، تخمین تقریبی این هزینه ها را در نظر بگیرید. فقط برای تسریع روند بازرسی خانه را نادیده نگیرید. خرید خانه بدون بازرسی ارزش ریسک را ندارد و در نهایت می تواند فاجعه بار باشد.
مرحله 4: با وام دهنده فروشنده تماس بگیرید
قبل از اینکه بتوانید با وام دهنده صحبت کنید ، صاحب خانه مجبور است نامه مجوز اسناد رسمی را تکمیل و امضا کند. این به وام دهنده اجازه می دهد تا در مورد ملک با شما صحبت کند.
به محض اینکه این کار را کردید ، شما و نماینده خود باید با وام دهنده در تماس باشید تا حس بهتری از ملک فروش کوتاه داشته باشید. نماینده شما می تواند سؤالاتی بپرسد و بفهمد که آیا واقع بینانه است که از طرف شما با معامله پیش بروید یا خیر.
از آنجا که وام دهنده فروشنده مجبور است با فروش کوتاه موافقت کند ، ممکن است از شما بخواهند که یک برنامه فروش کوتاه را پر کنید. اگر چنین است ، حتماً آن را تکمیل کنید. اگر وام دهنده درخواست یا فرم درخواست برای پر کردن ندارد ، از آنها بخواهید که برای حرکت به جلو چه نیاز دارند.
مرحله 5: پیشنهاد دهید
Biedenharn می گوید:به این دلیل است که وام دهنده فروشنده می خواهد تا حد ممکن پول کمی از دست بدهد. با وام دهنده و نماینده خود کار کنید تا فروش خانه قابل مقایسه در منطقه را درک کنید. آنها می توانند به شما کمک کنند تا از قیمت پیشنهادی مناسب احساس کنید.
بعضی اوقات ، شما می توانید طی چند هفته پاسخی در مورد پیشنهاد دریافت کنید ، اما اکثریت ماه ها طول می کشد تا تأیید یا رد شوند و گاهی طولانی تر.
اگر در مورد خرید یک فروش کوتاه جدی هستید ، باید صبور باشید و منتظر بمانید. این نوع معامله ای نیست که یک خریدار اگر عجله داشته باشد باید دنبال کند.
در اینجا لیستی از مواردی که باید با پیشنهاد گنجانده شود آورده شده است:
- قرارداد خرید و فروش (امضا شده توسط فروشنده و خریدار)
- نامه پیش نمایش خریدار
- نامه سختی فروشنده
- فروش خانه قابل مقایسه در همان منطقه
- شرح هزینه ها و بدهی ها
- بیانیه تسویه حساب
مرحله ششم: در مورد شرایط معامله مذاکره کنید
برای مذاکره آماده باشید. معمول است که یک فروش کوتاه ده ها پیشنهاد داشته باشد که فقط یک یا دو واقع بینانه هستند. به عنوان مثال ، اگر خانه ای برای فروش 250،000 دلار تصویب شده است ، انتظار نداشته باشید که این بانک پیشنهاد 150،000 دلار را تصویب کند.
تعجب نکنید اگر وام دهنده پیشنهاد شما را رد کند یا با یک پیشخوان بازگردد. برای افزایش شانس موفقیت خود ، یک پیشنهاد رقابتی را که در بودجه شما است ارائه دهید.
ممکن است مواقعی وجود داشته باشد که یک ملک فروش کوتاه واقعاً یک معامله خوب باشد ، اما این همیشه درست نخواهد بود. اگر وام دهنده چهره شما را برآورده نمی کند دریغ نکنید.
Biedenharn می گوید: "بانک ها معمولاً این چیزها را با ارزش بازار می فروشند.""اینگونه نیست که شما برای خرید یکی تخفیف زیادی دریافت کنید ، و هیچ کس پول ندارد که در صورت نیاز به تعمیرات پس از انجام بازرسی ، به شما بدهد."
مرحله 7: معامله را ببندید
پس از توافق بین شما ، فروشنده و وام دهنده ، همه چیز را به صورت کتبی دریافت کرده و به طور رسمی ضبط می شود. همه طرفین درگیر باید درک روشنی از شرایط معامله داشته باشند.
به طور معمول ، فروشنده مجبور است در هنگام بسته شدن مقداری پول بپردازد یا به نوعی بدهی ناامن برای فروش کوتاه مدت موافقت کند. پس از اتمام ، شما رسماً صاحب خانه هستید.
