... و سوالاتی که باید برای اجتناب از آنها بپرسید.
برای اولین بار که سرمایه گذار املاک و مستغلات به دنبال راه رسیدن به ثروت است، دنیای گسترده ای از گزینه ها وجود دارد. داستانهای ثروت ناگهانی حاصل از موفقیت‌های یک شبه، داستانهای ترسناک افرادی که پیراهن‌های خود را گم می‌کنند، و متخصصان املاک و مستغلات که در تضاد با یکدیگر هستند، فراوان است. برای پیچیده تر کردن مسائل، املاک و مستغلات صنعتی است که دائماً در حال تغییر مقررات، قوانین، نرخ اجاره و ارزش ملک است.
با این وجود، همه ما به درستی می دانیم که املاک و مستغلات، زمانی که با دقت و با تفکر روی آن سرمایه گذاری شود، می تواند پایه ای برای ثروت واقعی، امنیت و بازده سرمایه گذاری سالم باشد. بنابراین چگونه می توان در این جنگل سرمایه گذاری در املاک و مستغلات حرکت کرد؟به دنبال چه چیزی هستید و به چه کسی اعتماد دارید؟
هدف این گزارش ارائه یک نمای کلی از نحوه خرید ملک سرمایه‌گذاری کلید در دست، بدون توجه به بازاری است که در آن سرمایه‌گذاری می‌کنید. اگر از دام‌های ذکر شده در اینجا اجتناب کنید، به خوبی در راه تبدیل شدن به یکی از داستانهای موفقیت خواهید بود. مردم را به این تجارت جذب کند.
قبل از تصمیم گیری برای سرمایه گذاری، باید تا حد امکان خود را در مورد جزئیات و نکات ظریف معامله آموزش دهید. تحقیق و آموزش در مورد یک سرمایه گذاری به عنوان کوشش مناسب شناخته می شود.
این گزارش 20 سوال دقت لازم را ارائه می دهد که باید از هر کسی و از هرکسی که قصد خرید سرمایه گذاری کلید در دست را دارید بپرسید. فراتر از آن، ما تمام جزئیات مربوط به اینکه چرا پرسیدن این سؤالات مهم است و کدام پاسخ ها نشان دهنده یک معامله خوب یا یک کابوس بالقوه سرمایه گذاری است را ارائه می دهیم.
اول، یک تعریف اساسی از چیستی سرمایه گذاری کلید در دست واقعی:
سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات کلید در دست، ملک اجاره‌ای است که درآمدی ایجاد می‌کند و به طور کامل بازسازی شده است و در زمان خرید جریان نقدی دارد، با مستاجر و مدیریت ملک در حال حاضر.
سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات بسیار شبیه سرمایه‌گذاری در بازار سهام است، زیرا سرمایه اولیه شما با پیش‌بینی درآمدهای آینده انجام می‌شود.
یک تجربه واقعی کلید در دست، جریان نقدی را از روز خرید فراهم می‌کند، کاملاً دستی نیست، و یک سرمایه‌گذاری کاملاً منفعل است. هرگز از شما خواسته نمی شود که تعمیرات را هماهنگ کنید یا تماس های تلفنی را از مستاجران دریافت کنید، شما به سادگی بازده ماهانه خود را در حین ساختن ثروت از طریق املاک و مستغلات تماشا می کنید.
امید من در نوشتن این گزارش این است که درک مفصلی از املاک و مستغلات کلید در دست را در عین حال به شما اطمینان دهید تا اهداف سرمایه گذاری خود را دنبال کنید. اگر سوالی دارید ، در صورت تمایل به من ایمیل بزنید در terry@midsouthhomebuyers. com و من در اسرع وقت به شما باز می گردم.
1. چه مدت است که ارائه دهنده سرمایه گذاری تمام وقت تمام وقت است؟
به طور معمول ، هر چه کسی در تجارت بیشتر باشد ، تجارت بهتر خواهد شد. نکته اصلی که می خواهید از آن اطمینان داشته باشید این است که ارائه دهنده کلید در دست شما یک حرفه ای تمام وقت است. در حین کار یک کار دیگر ، هیچ راهی برای اجرای این نوع تجارت وجود ندارد.
2. من می بینم که ملک در خیابان 123 Elm در ممفیس ، TN قرار دارد. آیا شما در ممفیس زندگی می کنید ، و اگر چنین است ، چه مدت در آنجا زندگی کرده اید؟
برای یک فروشنده کلید در دست که در یک بازار متفاوت زندگی می کند غیرممکن است به عنوان یک موضوع موضوع به اندازه یک ارائه دهنده کلید در دست باشد.
اگر یک فروشنده خود را به عنوان ارائه دهنده کلید در دست بازاریابی کند ، اما در همان شهر مانند ملکی که می فروشند زندگی نمی کنند ، باید به دنبال آن باشید. در این سناریو ، همه علائم به این احتمال که شما با یک واسطه صحبت می کنید اشاره دارد.
به این شانس که فروشنده مسافت طولانی در واقع قادر به خرید ، نوسازی و مدیریت املاک از یک شهر متفاوت است ، در مقایسه با یک ارائه دهنده محلی بسیار ناکارآمد خواهند بود.
بسیاری از مؤلفه های ارائه دهنده اجاره کلید در دست هستند. یک فروشنده کلید در دست که در بازار زندگی نمی کند ، در آنجا که در حال خرید ، نوسازی ، فروش و مدیریت ملک هستند ، در نهایت از عدم صلاحیت در هر مرحله از روند رنج می برد. عدم توانایی آنها در مدیریت مشاغل خود به صورت حضوری بدون شک هزینه تولید ، هزینه محصول را افزایش می دهد و از همه مهمتر ، عملکرد مدیریت پس از فروش را کاهش می دهد.
3. شخصاً چند اجاره دارید؟
شما یک فروشنده کلید در دست می خواهید که پیاده روی کند ، نه فقط یکی که صحبت می کند. اگر یک فروشنده کلید در دست به محصولی که می فروشد اعتقاد داشته باشد ، خودشان دارای بسیاری از املاک اجاره ای هستند. از آشپز که آشپزی خودش را نمی خورد ، مراقب باشید.
4- آیا شما صاحب ملک هستید یا فقط آن را برای شخص دیگری بازاریابی می کنید؟
این سوال هنگام تلاش برای تعیین اینکه آیا با یک واسطه صحبت می کنید مهم است یا خیر. هنگام تحقیق در مورد فروشندگان کلید در دست ، به سرعت متوجه خواهید شد که بسیاری از آنها دارای خواصی نیستند که می فروشند. این فروشندگان به عنوان واسطه بین خریدار و صاحب واقعی عمل می کنند ، به سادگی بازاریابی ملک را برای دیگران انجام می دهند. در حالی که هیچ مشکلی در این مفهوم وجود ندارد ، اما وظیفه شماست که منبع مستقیم را پیدا کنید. با این کار ، شما تمام چربی ها را از معامله خارج می کنید ، که بهترین بازده ممکن برای سرمایه گذاری شما را به شما می دهد.
پیدا کردن صاحب واقعی ملک می تواند دشوار باشد ، زیرا واسطه ها متخصص هستند که خود را به عنوان صاحبان واقعی املاک خود می فروشند. نه تنها این ، آنها اغلب دلالت می کنند که آنها مدیر شرکت مدیریت هستند که مدیریت املاک شما را مدیریت می کنند. مراقب باشید که به یک شرکت مدیریتی که یکی از ارائه دهندگان وابسته آنها است ، مراجعه نمی کنید. اگر یک فروشنده در مورد خرید ، فروش ، نوسازی یا مدیریت یک ملک از شخص یا شرکت به عنوان یکی از "شرکای" یا "شرکت های وابسته" خود یاد کند ، پس باید بدانید که واسطه محدود یا در بیشتر مواردهیچ کنترلی بر آن جنبه از سرمایه گذاری شما وجود ندارد.
اگر از شخصی که صاحب آن نیست ، ملکی خریداری می کنید ، از یک مرد میانی خریداری می کنید. بیشتر واسطه ها قیمت املاک مورد نظر خود را بین 5000 تا 20،000 دلار نشان می دهند. این کار شما می شود که دریابید که چه کسی در واقع صاحب ملکی است که شما علاقه مند به خرید آن هستید ، و معامله را با آنها به بهترین شکل ممکن انجام دهید تا بهترین بازده سرمایه گذاری خود را بدست آورید.
مهمترین چیزی که باید در مورد واسطه ها به خاطر بسپارید این است که شما نمی دانید با یک نفر سر و کار دارید مگر اینکه سوالات درستی بپرسید.
واسطه ها دارای خواصی نیستند که بازاریابی می کنند و از 1 از 2 روش پرداخت می شوند:
1. آنها یک ضربه بزرگ از صاحب واقعی دریافت می کنند. یک مثال معمولی: یک فروشنده برای ملک خود 60،000 دلار می خواهد. یک واسطه همراه می شود و می گوید: "سلام آقای مالک ، اگر بتوانم یک خریدار را برای شما بیاورم که 70،000 دلار برای ملک شما بپردازد ، آیا در بسته شدن 10،000 دلار به من می دهید؟"آقای مالک می گوید: "مطمئنا ، چرا نه ، چه چیزی باید از دست بدهم؟من به هر حال در بازاریابی وحشتناک هستم. "آقای میدلمن می گوید ، "سلام ، اگر من از دارایی شما عکس بگیرم و جزئیات را در وب سایت خود قرار دهم ، مهم است؟"… شما عکس می گیرید.
نکته: همیشه آدرس ملکی را که به آن علاقه دارید Google کنید. دریابید که آیا این ملک در هر جای دیگر ذکر شده است یا خیر ، صاحب واقعی ضبط کیست.
2. دومین راهی که واسطه ها درآمد کسب می کنند ، یافتن املاک اجاره ای است که پول نقد دارند ، آنها را تحت قرارداد با مالک قرار می دهند و آنها را با قیمت بالاتر بازاریابی می کنند. هنگامی که آنها یک خریدار در قلاب دارند ، آنها آنچه را که یک بسته همزمان نامیده می شود انجام می دهند. این بدان معناست که آنها ساعات ملک را خریداری می کنند ، اگر چند دقیقه قبل از انجام کار ، معمولاً بدون اطلاع شما باشد. واسطه سود خوبی کسب می کند و از افزایش قیمت فروش هیچ ارزش افزوده ای دریافت نکرده اید.
بسیاری از فروشندگان معتبر کلید در دست ، پاداش ارجاع را به نمایندگانی که خریداران یا مشتریانی را که به خانواده و دوستان مراجعه می کنند ، می آورند ، می پردازند. این نوع معامله نباید با یک واسطه اشتباه گرفته شود ، زیرا قیمت ملک مشخص نشده است.
حتی اگر همه واسطه ها ناسازگار نیستند ، شما باید در جستجوی اظهارات گمراه کننده مالکیت مانند "ما به نوسازی های خود افتخار می کنیم" و "کیفیت مدیریت املاک ما بسیار زیاد است". در حالی که آنها ممکن است در حال بازاریابی یک محصول با کیفیت باشند ، اگر بخواهند خودشان در این معامله درآمد کسب کنند ، باید این کار را با یک نشانه قابل توجه انجام دهند. اگر از همان منبعی که انجام می دهند ، صاحب واقعی ملک خریداری می کنید ، خیلی بهتر عمل خواهید کرد.
5- من می بینم که مدل کسب و کار شما در حال فروش خواصی است که در شرایط پریشانی قرار دارد و نوید نوسازی با کیفیت پس از خرید من است. چگونه می توانم مطمئن باشم که نوسازی ها به موقع ، با کیفیت بالایی و بدون پرداخت بیش از بودجه انجام می شود؟
خرید ملک کلید پریشانی
برخی از فروشندگان کلید در دست وجود دارند که در فروش املاک پریشانی وعده نوسازی و مدیریت پس از خرید شما تخصص دارند. اگرچه معاملات خوبی در آنجا وجود دارد که متناسب با این توضیحات است ، اما آنها خواستار دقت بیشتری نسبت به خرید ملکی هستند که در حال حاضر پول نقد است و هیچ نگهداری معوق ندارد.
اگر یک ملک پریشانی را از یک فروشنده خریداری می کنید که وعده نوسازی خوب پس از خرید می دهد ، لطفاً با دقت کافی خود بسیار جدی شوید. مگر اینکه شما یک حرفه ای بسیار فصلی باشید ، پیشنهاد می کنم چند صد دلار خرج کنید و یک بازرس استخدام کنید تا گزارش مفصلی در مورد وضعیت ملک و هزینه تخمینی نوسازی به شما ارائه دهد. اینگونه خانه اولم را خریداری کردم. مسلح با گزارش بازرسی و برآورد هزینه توانبخشی ملک ، من با پیشنهاد بسیار کمتری به فروشنده بازنگری کردم. من حدود 10،000 دلار و دل درد زیادی پس انداز کردم.
ادامه دارد
درباره نویسنده…
تری کر علاوه بر اینکه شوهر و پدر دو فرزند است، یک سرمایه گذار تمام وقت در املاک و مستغلات و رئیس و بنیانگذار Mid South Home Buyers است. او مالک بیش از 60 ملک سرمایه گذاری است و از سال 2002 سرمایه گذاری های کلیدی برتر را برای خریداران مکرر در سراسر جهان ارائه کرده است.
او همچنین مالک و بنیانگذار Absolute Property Management است که یکی از پرطرفدارترین شرکت های مدیریت در منطقه ممفیس و یکی از اجزای کلیدی کسب و کار سرمایه گذاری کلید در دست او است.
او دوست دارد در مورد تمام اجزای سرمایه گذاری املاک و مستغلات با سرمایه گذاران باتجربه و جدید بحث کند. او واقعاً از افکار و سؤالات شما استقبال می کند، یا اگر دیدگاه های مخالف دارید، از نظرات شما استقبال می کند.
